Valstybinėje žemėje atsirado neteisėtas statinys: ar galima tokiu būdu ją nusipirkti?

Valstybinėje žemėje savavališkai atsiradęs statinys netampa pagrindu šią žemę nusipirkti be aukciono. Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) pabrėžia: neteisėtas užstatymas nesukuria pirmumo teisės į valstybinį sklypą, o bandymas iš pradžių pasistatyti, vėliau prašyti žemę parduoti ar išnuomoti laikomas ydinga schema.

Tokia situacija aktuali tada, kai fizinis ar juridinis asmuo valstybinėje žemėje pastato statinį neturėdamas teisės naudotis žeme arba neturėdamas statybą leidžiančių dokumentų. Tuomet neretai bandoma remtis faktu, kad sklypas jau yra užstatytas, ir prašyti jį įsigyti ne konkurso tvarka. Tačiau NŽT aiškina, kad vien faktinis statinio buvimas valstybinėje žemėje tokios teisės nesuteikia.

NŽT: neteisėtas statinys nėra kelias į valstybinės žemės sklypą

Valstybinė žemė be aukciono gali būti parduodama ar nuomojama tik išimtiniais atvejais, kai tai numato teisės aktai. Vienas tokių atvejų – kai žemės sklypas reikalingas teisėtai pastatytiems ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems statiniams eksploatuoti.

Tačiau esminė sąlyga – statinys turi būti pastatytas teisėtai. Jei pastatas, priestatas, aikštelė, sandėlis ar kitas objektas valstybinėje žemėje atsirado savavališkai, jis negali tapti argumentu, kad asmeniui turi būti parduotas ar išnuomotas valstybinės žemės plotas be aukciono.

NŽT pozicija šiuo klausimu aiški: pirmiausia vertinama ne tai, ar žemėje kas nors stovi, o tai, ar tas objektas atsirado teisėtu pagrindu. Jeigu tokio pagrindo nėra, pats užstatymo faktas nelaikomas teise į žemę.

Ką tikrina institucijos

Nagrinėjant prašymus dėl valstybinės žemės įsigijimo ar nuomos be aukciono, tikrinama, ar statinys yra registruotas, ar jam buvo išduoti būtini dokumentai, ar jis atitinka teritorijų planavimo ir statybos reikalavimus. Taip pat vertinama, ar konkretus žemės plotas iš tiesų būtinas statiniui naudoti pagal paskirtį.

Jeigu paaiškėja, kad statinys pastatytas neteisėtai, procesas gali pasisukti visai kita kryptimi. Tokiais atvejais gali būti informuojama Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, kuri sprendžia dėl savavališkos statybos padarinių šalinimo.

Tai reiškia, kad asmeniui gali tekti ne pirkti valstybinę žemę, o šalinti pažeidimą: nugriauti statinį, sutvarkyti teritoriją arba, jeigu teisės aktai leidžia, bandyti statybą įteisinti nustatyta tvarka. Tačiau pats neteisėtas statinys savaime nepaverčia valstybinės žemės privačia.

Registracija registre dar negarantuoja teisės pirkti

NŽT atkreipia dėmesį ir į kitą svarbią detalę: net statinio įregistravimas Nekilnojamojo turto registre ne visada reiškia, kad valstybinė žemė bus parduota be aukciono. Sprendžiant dėl žemės perdavimo, vertinamas ne tik registro įrašas, bet ir statinio atsiradimo teisėtumas bei žemės poreikis jam eksploatuoti.

Jei statinys įregistruotas, bet institucijos nustato, kad jis pastatytas pažeidžiant reikalavimus arba neturint teisės naudotis valstybine žeme, toks objektas negali būti naudojamas kaip pagrindas privilegijuotai įsigyti sklypą. Valstybinė žemė negali būti užvaldoma vien faktiniais veiksmais.

Kada valstybinė žemė gali būti įsigyjama be aukciono

Be aukciono valstybinė žemė gali būti parduodama ar nuomojama tada, kai sklypas yra reikalingas teisėtai pastatytiems statiniams eksploatuoti ir kai tai atitinka įstatymuose nustatytas sąlygas. Tokiu atveju formuojamas žemės sklypas, nustatoma jo paskirtis, ribos ir tikrasis poreikis konkrečiam statiniui naudoti.

Tačiau ši išimtis nėra skirta tiems atvejams, kai asmuo pirmiausia užima valstybinę žemę, joje pastato objektą, o vėliau bando įgyti teisę į sklypą. NŽT pabrėžia, kad toks veiksmų eiliškumas nesukuria teisėto pagrindo įsigyti žemę be konkurencinės procedūros.

Taigi atsakymas į klausimą, ar neteisėtai pastačius statinį valstybinėje žemėje galima tokiu būdu ją nusipirkti, yra neigiamas. Pirmiausia turi būti teisėtas statinys ir teisėtas pagrindas naudotis žeme, o savavališkas užstatymas gali baigtis ne sklypo įsigijimu, bet reikalavimu pašalinti pažeidimą.